综合确定建筑物成新率的几种方法
在用成本法评估房地产价格时，建筑物的成新率是最关键的数字之一，它直接影响评估的准确*。但准确地确定成新率，却又是非常困难的。
就计算折旧的几种方法(耐用年限法、观察法、成新折扣法、综合法)而言，耐用年限法理论*较强，有完整的计算公式。但这种方法对同年代、同结构的建筑物作划一计算，不能顾及每栋建筑物的特殊*。因此，用这种方法计算出的结果往往和实际情况不符。观察法可以弥补耐用年限法的这种不足，但它受评估人员的*能力、实践经验等因素影响较大，带有一定的主观*。且这种方法倾向于对建筑物的外观观察，对内在质量不易把握。而成新折扣法是一种较为粗略的方法，除对大范围的房地产普查才使用外，一般不常用。因此，上述几种方法，各有其不足之处，无论单独采用哪一种，都没有很强的说服力。
综合法是用两种以上的方法，分别评估出建筑物的成新率，然后取长补短，统筹兼顾，得出一个适合的结果来。这种方法准确可靠，因此在评估实务中被广泛采用。近几年来，许多*书刊和杂志介绍了不少用综合法确定建筑物成新率的方法，本文将对这些方法略作总结和整理，供同事们参考。
方法一：分别用耐用年限法和实际观察法求成新率，然后取二者的平均值(或加级平均值)。
这种方法简单易行，思路清晰，同时又能扬长避短，计算结果较为可靠，因此，在实际工作中经常采用。它可以简单地用如下公式表示：
综合成新率＝a×耐用年限成新率＋b×实际观察成新率
式中a、b表示加权系数，二者可以相等也可以不相等，且a＋b＝1。计算耐用年限成新率和实际观察成新率，可以采取以下步骤：
(1)根据评估项目的大小及所要求的准确程度等建设物分为几个不同的部分。一般来说，可以分成主体、设备、装饰三个部分。项目较大时，还可以再细分。例如，将主体工程再分为基础、墙体、梁柱、楼地面等分部项目，对有些几乎没有装修及设施的工程，也可以不分，只评主体。
(2)用两种方法(耐用年限法和观察法)，依据各自的技术路线，评估出各部分的成新率。
(3)计算出各部分的工程直接费占总工程直接的比例，然后以此为权数，将各部分的成新率加权平均，得出耐用年限成新率和实际观察成新率。
(4)计算二者的平均值或加权平均值。
下表是某建筑物综合成新率的计算过程。
方法二：在第一种方法的基础上，再介入一个“综合判定因素值”。
我们知道，建筑物的设计质量，施工质量，抗震级别以及使用时的维修养护等因素，能反映建筑物潜在质量，它直接影响建筑物使用寿命。而耐用年限法和观察法都不能很好地把握这些因素。方法二就是对这些因素进行考察，然后评定、打分，得出综合判定因素值，并将其介入到建筑物的成新率中，使其更趋合理。评分因素可以由以下几项组成(括号内数值为该项因素占综合判定因素值的百分比)：
1.建筑物设计部门及等级，设计年代(25％)。
2.建筑物抗震级别：8级(20％)，7级(15％)，7级以下(10％)。
3.建筑物施工单位水平及施工年代(25％)。
4.大修状况及使用状况(15％)。
5.维修保养及装饰状况(15％)。
计算综合成新率的公式：
综合成新率＝a×耐用年限成新率＋b×实际观察成新率＋c×综合判定因素值。
式中a、b、c为权重系数，一般民用工业建筑，a、b取0.4，c取0.2；重要建筑以及高档宾馆、商场，a、b取0.3，c取0.4。
［例］有一1980年建成的宾馆，已经使用了17年，用耐用年限法评估其成新率，只有66％。由于其日常维修养护较好，用观察法评估其成新率，可以达到85％。经调查分析，综合判定因素值确定如下：
(1)此宾馆由市设计院设计，设计水平较高，综合判定因素值取20％。
(2)此宾馆由市建总公司第四公司承建，施工质量较好，综合判定因素值取20％。
(3)此宾馆抗震级别为7级，综合判定因素值取15％。
(4)此宾馆建成后尚未大修，但使用状况良好，综合因素值取13％。
(5)此宾馆日常维养护状况很好，综合判定因素值取1/news/c37bd6f9a122d471.html4％。
综合判定因素值共计82％。
a、b、c分别取0.3、0.3、0.4。
综合成新率＝0.3×66％＋0.3×85％＋0.4×82％＝78.1％
综合成新率为78％。
方法三：在第一种方法的基础上，考虑功能*折旧因素。
房屋的折旧主要包括物理*折旧、功能*折旧和经济*折旧三种情况。一般来说，这三种情况难以分别计算。在实务上都当作一体进行评估。但在实际工作中，房屋的功能*减退经常见到，有时还非常明显。例如合用卫生间的单元住宅和三大一小独用橱卫的住宅相比，前者要落后许多。即使这两种房屋重置价相同，新旧程度也相同，其售价也不会相同。在这种情况下，单独考察其功能*折旧是非常必要的。考虑功能*折旧的综合成新率计算公式如下：
综合成新率＝a×耐用年限成新率＋b×实际观察成新率＋c×功能*成新率
式中a、b、c为加权系数。
功能*成新率的计算，可以根据修复的需要费用来测定，也可以从房地产的收益*，舒适*的减退程度以及与具同样功能的类似房地产价格比较来推算。
方法四：对个别的、特大型的评估项目，可在选派2名以上经验丰富的评估人员，分别用综合法*地评估出成新率，然后再取平均数，或是根据评估人员的实际能力、威望等有所偏重，取加权平均数。这是一种用集体的智慧解决问题的方法。
以上介绍的几种综合确定成新率的方法，各有特*，也各有侧重。在实际工作中，应根据不同的情况，选择最恰当的方法。第一种方法是把耐用年限法和实际观察法进行综合，取长补短，统筹兼顾，且简便易行。因此，在实际工作中得到最广泛的应用，适合于大多数正常使用的建筑物进行评估。方法二在方法一的基础上又特别强调能影响建筑物潜在质量的因
素，适合于对那些外观成新率有较大差距的建筑物进行评估。方法三又特别强调建筑物的功能*折旧，适合于那些功能有明显退化的建筑物进行评估。第四种方法适合于对个别大型的、特别重要的、举足轻重的项目进行评估。
第2篇：新房屋租赁合同
出租方：_________(简称*方)
地址：_________
电话：_________
承租方：_________(简称乙方)
地址：_________
电话：_________
为了发展特区的经济建设，提高单位或个人房屋的使用率，现根据国家和省、市的有关法规，经*乙双方充分协商，一致同意签订租赁合同，合同条款如下：
一、*方将座落在xx市_____区_____路(村)___街(坊)___号的房屋，建筑面积_____m2，____(房厅或间)出租给乙方，作___使用。
二、租期从_____年_____月_____日起至____年____月___日止(即：____年___月)。
三、乙方每月(季)向*方缴纳租金**___元整，并于当月(季)初____天内交清。
四、房屋租赁合同生效后，乙方应向*方交付三个月房租____元，作为履约保*金，合同期满后退还给乙方。
五、出租房屋的房地产税、个人收入调节税、土地使用费、出租房屋管理费由____方负责交纳;水电费、卫生费、房屋管理费由____方负责交付。
六、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金额20%加收滞纳金;如拖欠租金达三个月以上，*方有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保*金。
七、乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方因故意或过失造成租用房屋和配套设备的毁损，应负恢复房屋原状或赔偿经济损失责任。
八、*方应负责出租房屋的正常维修，或委托承租方代行维修，维修费在租金中折算;若*方拖延维修或不作委托维修造成房屋毁损，乙方不负责任，并负责赔偿乙方的经济损失。
九、租赁期间房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止，双方有关问题可按有关法律处理。
十、租赁期间，*乙双方均不得借故解除合同，如*方要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方并取得同意，同时应双倍返还履约保*金;如乙方需退房，也必须提前三个月书面通知*方并征得同意，同时不得要求返还履约保*金。
十一、租赁期间，乙方未经*方同意，不得将房屋转租给第三方;租赁期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给*方，如需续租，须提前三个月与*方协商，若逾期不还又未续租，*方可直接向房屋租赁管理部门申请调解或起诉*法院处理。
十二、本合同如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。
十三、本合同如在履行中发生纠纷，应通过*乙双方协商解决;协商不成，可请房屋租赁管理部门调解或起诉*法院处理。
十四、本合同可经公*处公*，合同一式份，*乙双方各执一份，公*处一份，税务部门一份，房屋租赁管理部门一份，均具有同等法律效力。
出租方(签章)：______承租方(签章)：______
_____年____月____日______年____月____日
签订地点：_________签订地点：________
第3篇：最新房屋租房合同范文
*方：_________
乙方：_________
乙方承租*方管理的上列房屋作为_________使用，双方议定遵守事项如下：
房屋座落：_________区_________楼_________单元_________号房屋使用面积：_________平方米
一、本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭*。*、乙双方均有遵守国家有关住宅法律和本市房屋、法令的义务。
二、房屋租金数额因房屋条件或租金标准变动时，其租额得予调整，每月租金，乙方应于_________日前交清。
三、乙方有下列情况之一时，*方可以终止租约，收回房屋：
(1)把承租的房屋转让，转借或私自交换使用的;
(2)未经*方同意私自改变承租用途的;
(3)无故拖欠租金三个月以上的。
四、*方根据修缮标准检查，维修房屋和设备，保障安全、正常使用。*方维修房屋时，乙方应积极协助，不得阻碍施工。在正常情况下，如因检查不周，维修不及时，以致房屋倒塌，使乙方遭受经济损失时，由*方负责赔偿。
五、*方鉴定房屋危险，不能继续使用，必须腾出时，乙方应按期迁出，其居住房由*方解决。如乙方籍故拖延不迁造成的一切损失，由乙方负责。
六、*方对乙方承租的房屋进行翻建大修后，乙方有优先承租权，但事先应签订协议。
七、乙方对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，注意防火、防冻。如有损坏，乙方应负责修复或赔偿。楼梯间、门道、走廊等公用房屋和设施，乙方应爱护使用，注意照管，防止损坏。
八、乙方不得私自拆改、增添房屋或设备。如属必需时，应事先取得*方同意或另行签订协议后方可动工。否则，乙方应负责恢复原状。
九、乙方退租房屋时，应于七日前*方，并办清以下手续：
(1)交清租金和应交纳的赔偿费。
(2)按照租约负责保管的房屋及装修设备。
(3)撤销租约。
十、乙方承租*方代管、托管的房屋在发还原主时，*方得终止租约。
十一、乙方承租的房屋因国家建设，特殊需要必须腾让时，*方得终止租约。乙方所需房屋按有关规定办理。
十二、本租约自立约日起至_________年_________月_________日止有效。一或_________份，范文参考写作网,教您怎样写范文*乙双方各执_________份，如有未尽事宜，双方协议解决。
十三、其他_________.
*方(盖章)_________
乙方(盖章)_________
代表人(签字)_________
代表人(签字)________
__________年____月____日
_________年____月____日
【签订房屋注意事项】
1、要写明双方当事人的情况
2、住房具体情况住房的具*置、住房面积、住房装修情况、配备设施和设备，住房的产权及产权人，及是否得到产权人的委托出租住房。
3、合同要注明租房用途。
4、合同要写明租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。
6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。
7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。
8、合同应约定是否同意转租。
9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。
10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。