澳洲和国内买房的区别

写范文发表于:2017-03-03 06:17:58

澳洲和国内买房的区别

1、产权概念不同

产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。

国内房产仅包括70年的使用权,并不包括所有权(参见土地管理法,即土地使用权未到期国家也可征用)在澳洲,房屋和土地买卖是分开处理的。买house的时候签合同,签的是land&housepackage合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求,也可以先买好地,自己找设计师设计,再交由*审批。如果买apartment,也是有土地所有权的,叫jointland,就是和别人共有的,能省去很多麻烦和每年一付的

产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略,这在后面会讲到。

2、增值潜力不同

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢?

在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长7%—10%,大约7—10年翻一番。尤其是自九十年*始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的,外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以*人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如*,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

3、风险*差异

3.1空置率(vacancyrate)

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照*通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保*房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

下面是几组数据参考:

2009年2月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米,占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米,占全部商品住宅空置面积的

*市*局人口管理总队发布的数据显示,截至目前,*已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉,该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条,其中381.2万套空置,以此计算,*空置房比例高达

空置率在10%-20%便是空置危险区,上海的是60.2%,*的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在42年内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢?1.6%—1.8%浮动。

上文提到,30%的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言,多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少,供小于求,这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。

3.2租金回报率roi(returnoninvestment)

简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在*、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中,*的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。*并非孤本,上海整体租金回报率仅

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人*炸式膨胀,回报率可达到6%—6.5%.墨尔本则保持city7%左右。如果在gladston,townsville一类的矿区或*,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的

4、*立场

4.1上文提到不算*补助和退税收入,roi已经是5.2%,基本和房屋贷款利率(5.5%左右)持平。因此,在澳洲,租房住还不如自己买房。可是,澳洲人推崇自由与提前消费,甚至七十几岁的老太太,拿着*养老金还每周出去打工,就为了一个人住在manlybeach,图的就是这个范儿!*犯愁了,“求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次*给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税!买吧买吧,再不买都让*人买没了!”

不是夸张,上面所述句句有理有据。在新南威尔士州,首次置业者购买65万(房屋中位价)以下的新房或楼花,将获得15000万澳元的补贴,该补贴将于2014年1月1日起下调至1

万澳元。在昆士兰州,首次置业者从2012年9月12日起可申请15,000澳**资助,但房价总额不得超过0,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于0,000,免去印花税。而维多利亚州*从2013年7月1日起开始推行新的首次置业者补贴,补贴金额为10000澳元;此外还将印花税的优惠比例提升至40%。

4.2澳洲是唯一一个施行negativegearingtaxreturn的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。为了鼓励房产投资,ato税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessableine的小生意!众所周知,会计有一个原则叫arualaounting,中文叫

假设去年,你买了套60万的新房子,第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上,你的其他有形支出还包括councilrate,waterrate,strata,interest„„收入是rent。一切按最保守计算,roi=5.2.收入-支出=0*52(一年的租金)-5.5%*,0000(贷款80%的年利息)-500(waterrate)-1200(strata)-600(councilrate)≈0那么在会计上,你这套房子的总亏损就等于折旧额,000。接下来该重新计算今年的taxliability了。因为投资

1)*19%。可是已经交上去了547怎么办啊?要回来不就是了,给ato交个申请上去,不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来

由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到,0000,在本套房产上的年退税额将是,100.老婆在aountingfirm工作,经常帮公司或个人退税,发现但凡像医生律师之流的高收入者,帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低*人群,甚至不用缴税。这也映*了资本主义社*谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

4.3澳洲*很希望

5贷款

5.1贷款难度

在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款,留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保你的贷款。在经过broker的*指导之后,一般都可以申请到80%的贷款。这些*指导包

括cancel你的*来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心!试想,如果你的还款能力出现问题或者破产,银行只需收回这套房产,并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的,银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格(贷款利率只比存款利率高一个百分点),是赚钱买卖!要知道,悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖„„房产泡沫的说法不攻自破。

并且,最近的种种经济指标和数据指明,澳洲房产泡沫的确很少。澳达利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪aaa*评级的唯一发达国家。5.3%的失业率远低于美国8.1%(在qe3之后),gdp增长年率4.8%虽不及*,也远非美(1.5%)日(0.8%)欧(-0.4%)可比。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里,澳大利亚2011-12财年预算赤字占gdp的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比(2011-12财年预算赤字占gdp的比重为195%),澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机,对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击,原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角*。每当对世界经济有不安定预期时,澳大利亚*便会采取一系列措施鼓励房产市场,刺激内需。这些政策包括降息、政策*补助等。

5.2贷款首付

房屋贷款在投资上起了金融杠杆(leverage)的作用,俗话讲以小博大,四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲,首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内,05年开始*下令,个人住房贷款首付提至30%,第二套房贷首付不低于50%.如果购买的第二套房用做投资用途,及出租,那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理*的不正确的投资”。

对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以今年悉尼房屋中位价两房60万为例,购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元,一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至68.4万,加上5000澳元的投资者*补贴,获利将可能是两年的学费。其后如果将此房用于自住,付的是和房租差不多的贷款,得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的将是大笔的capitalgain.如果一边自住,一边将此房的masterroom租出去,自己住小间,每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的),既节约了自己的房租,还将得到卖房时capitalgain.当然了,在这样一个讲求*的国家,一定要找个*的broker帮助实现贷款,*的律师维护最大权益,*的会计会帮助避税。

5.3只付利息

澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的!为什么可以只还利息?参见上文产权的问题,国内房屋使用权70年,所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清,不然不是等于白用了?而澳洲的房屋是私有财产,即forever,无限期,那么你想什么时候还清就什么时候还清!

为什么要只还利息?第一,既然购买不动产是一种投资,那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分,及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心,就少投钱,将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心,那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产,既实现了利益最大化又分散了风险。第二,只还利息还能使每年的账面亏损最大化,退尽量多的税回来。反之,pay-off以后,租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不仅不能退税还得因为投资盈利而上税!

你也可以向银行申请一个off-setaccount,把房款放进去,每个月银行自动从里面拿钱。无息,因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-setaount是自己的账户,可以随时取钱出来,只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。

5.4再融资

当房价涨了以后,例如60万的房子涨到了70万,那么,可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付,“免费”购买第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请refinance,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。在发达国家,想要一夜暴富的几率非常低,巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念,每个人都可以生活的很好。

6买卖体制不同

澳洲历史不长,制度却很严谨,大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域,包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主vendor和买家customer是不会见面的,整个买卖过程都将通过第三方——中介agency完成。在买卖双方的律师配合下,由中介为双方交换合同。当然,联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至,因为中介有较大的bargainpower(*买家,相当于团购),有时可以向开发商为买家争取利益。

提起中介,国人往往会闻虎*变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为,缺乏有效法律机制的监督。在澳洲,情况是截然不同的。要想进入房地产市场,哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作,也是需要职业资格认*的(realestateregistrationlicence)。

随着职位的提升,权利变大,还要强制*的接受相关课程的再教育,考取各种*书。入门的licence主要是培训职业道德和法律的相关知识,课程为期一周,加上考试直至fairtrading下发执照,总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳*左右。课上会有很多案例分析,大概都是讲做这行很危险,随时有可能被起诉,所说的任何一句话都有可能被作为呈堂*供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的,disclosure是很重要的一条,比如屋里死过人,下水道会堵,旁边要盖个房子挡光,必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期,因为现代人对中介的要求越来越高,不但要掌握房产知识,还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。

在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从da(developmentapproval)审批下来就开始卖。开发商边盖边卖,越卖越贵,等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子,看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地„先付一定数量的订金,之后付房款的10%(首付的10%,会直接存入律师信托银行账户,任何人都无权动用,这就在很大程度上为购房者规避了风险),建好以后再付10%,这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序,在项目的初期购买房产就好于后期购买,因为有更多的楼层、户型选择,开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。

 

第2篇:买二手房和新房的区别

很多人在买房时都会考虑到这样一个问题:“买房,到底是新房还是二手房呢?”二手房的价格向来比新房低,是许多业主购买二手房的原因,那么买二手房和新房的区别有哪些呢?一起来看看!

税费的不同

新房须缴纳契税、维修基金。

二手房如果产权没有满两年就要多缴纳一个营业税,营业税是百分之五

产权没有满五年的话,会多缴纳一个个人所得税。

贷款的不同

新房有的楼盘有限制,不能选择公积金贷款或者是不能走某一家银行贷款

二手房的话就可以随意选择,不管是商业贷款,公积金贷款还是组合贷款都可以,二手房贷款选择*就比较大了。

首付的不同

如果是购买新房的话,首付只需付原购价的三成。

就是说你这套房买成100万成交价,那么你只需要付首付30万。

如果是你买的一套首付100万的二手房,那你的首付基本上会达到50万左右。

周边配套

新房的话交付的时间一般是等一年或者两年。

就是说你买房的时候是看不到小区的环境还有物业管理以及小区的配套设施。

二手房的话周边配套设施比较成熟。周边的地铁、公交站,以及小区里的游泳池,这些配套设施以及物业管理你都能看到。

购房新房和二手房时存在的风险

购买新房是直接和开发商交易,我们在签订商品房买卖合同的时候一定要注意一下几点:

1:一定要仔细核对户型和面积是否和置业顾问给你推荐的一样

2:要注意合同上所拟定的物业配套和置业顾问讲解的是否一致。

3:如果你买的是精装房的话,一定要注意了,精装房的话,交户标准和置业顾问讲解的装修、包括品牌是否一致。

购买二手房也存在一定风险:

1:如果买卖双方直接进行交易,存在一定风险,比如首付得不到保障。

2:无法核实房屋的真实*、是否有产权纠纷。

误区

家可能对新房和二手房的认识存在一个误区

二手房包括清水房和装修房。

清水房就和购新房差不多,是没有装修的,你买到手的话也是相当于新房。

购买新房的话,也有很多精装房,可以省去很大一部分精装时间。

温馨小提示

二手房交易比较复杂,我们在买卖二手房时,尽量选择正规、*的中介公司进行交易。这样更省时省力省心,让交易更安全。

其实不管是买新房还是二手房还是要具体情况具体分析,都要根据自己的购买需求和购买力来分析利弊。

 

第3篇:澳洲房车游作文

每年春节,爸爸妈妈都会带我出去玩。去年我们全家去了澳洲旅游。

你们知道吗?在澳洲我见到了会走动的房子,你们猜是什么呢?我来宣布正确*吧:是房车。它给我们带来了一次奇妙的经历。

第一次看到房车,我就被这个大家伙惊呆了,因为它又高又大,以前我从来没见到过。一进房车,里面好神奇啊!有*箱,电炉,卫生间,大床,以及各种各样的生活用品。在墨尔本的5天里,我们租了这辆房车游览了美丽的大洋路,边走边玩,吃饭睡觉都在房车上哦,是不是很有意思呢?

我觉得最有意思的就是一路上我看到了很多野生动物。在国家森林公园,我们不需要买门票就可以进去看小动物。我看到可爱的树袋熊在树上睡觉,也看到了袋鼠妈妈装着小袋鼠在丛林里蹦蹦跳跳。爸爸告诉我说,树袋熊每天要睡18个小时以上,让我不要打扰它。爸爸还告诉我,袋鼠妈妈为了保护小袋鼠,可能会蹬人哦。所以我就远远的看着小动物们,不去打扰它们的生活了。

每天到了傍晚,我们都会开着房车到营地,爸爸和外公给房车补水充电,外婆去忙着做饭,妈妈陪着我和外国小朋友一起在营地玩游戏,非常开心。

星星出来的时候,我已经睡着了。后来爸爸和妈妈告诉我,他们看到了美丽的银河,那里有传说中的南十字星。

在澳洲还有很多很多我们没有见到过的新鲜事物。我真的特别期待下一次的奇妙旅行。