商业街调研报告
内容摘要:以景观意境为线索，遵循[以人为本"的原则，运用轴线布局，采用点，线，
面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦
的具浪漫气息的*购物，文化休闲的街道环境。 关键词:空间商业街徜徉愉悦对称入口街道休闲 1 商业街现状
本商业街位于南阳市繁华区，主要满足市民及附近小区业主日常*购物，文化休闲等
活动。，南阳市鸿德步行街位于*南路东侧，是人流聚集的一个主要场所。采用南北方向排
列，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中
商业，又有零散店铺，是西方现代mall与*传统商铺的有机组合。 这个聚集要解决的问
题:
解决商业街的繁华气氛与商住小区、学校的宁静气氛之间的冲突问题。 解决商业街车行
交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思:
以景观意境为线索，遵循[以人为本"的原则，运用南北轴线布局，采用点，线，面成
景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具
有浪漫气息的*购物，文化休闲的街道环境。 构思的基础:
据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，
不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创
造一种场景感受，现代神经心理学也*这一观点。 室外空间设计以传统古镇的模式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传
统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一
个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，
使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这
些空间承载着*、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产
生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，
寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕
塑、喷泉、植物来解决商业街的标识*。 我认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的
误区(人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，
或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变
成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，)我们方式是通过高
差解决人车分流。
2． 交通分析
运动与通路:
设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散步
道给人们提供一个可以曲折，延长的运动线路，放松休闲的观赏景观。 采用坡道设计，提供带轮的步行交通，使设计更加人*化。确定适当距离的关键不仅是
实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉 感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。
通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街的购物会感觉安全，真
正营造一个休闲，自由徜徉的街道环境。
3． 空间分析
商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基
于商业街的店铺特*，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街
的尺度，都控制在8-12m左右，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，鸿德商业街是单侧式
的，在商业建筑前约20m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行的功能，所以商业街前
面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两
个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放
控制台阶的收放。
4． 景观节点
以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置三大景观区，它们既
相互联系又具统一*，通过轴线的控制来实现。三大景观区为:入口广场与商业街区，南阳府
衙，小吃城，分别满足人们的购物*，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思
考冥想的静态活动功能。
5． 停留区域与心理学边界效应理论 边界效应理论指出:森林，海滩，树丛，林中空地，建筑广场的边缘，建筑的凹处，柱
下等使人们喜爱停留的区域。我们在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下
来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。 爱德华?霍尔在<隐匿的尺度>中指出处于边缘或背靠建筑物的立面有助于个人，团体与
他人保持距离，是人们安全心理的需求所致。我们要紧两创造多层的边缘。 人的活动是从内部和朝向公共空间的的中心的边界发展起来的，弯曲的街道使步行变得
更加有趣，且再见少风力干扰方面是由益处的。 变换的接到空间，街区的穿插使步行网络的心理距离变短了。 人在步行时都爱抄近道，人们走捷径的愿望是非常强烈的。哥本哈根的一处广场记录，
每一个人都沿最短的线路穿过广场。 开场空间中的步行线路，横穿空间中心是不舒服的，眼空间的边缘既可以体验到大空间
的尺度，又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。 台阶是打断步行节奏的破坏元素，我们采用平缓的坡道替代。 商业街入口广场
避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从
简捷的原则。我们规划的直角使用功能是不方便的。 鸿德商业街入口广场西侧是一条交通主干道*南路，东侧是商用住宅、学校，这是人
流聚集的一个主要场所，这个聚集包括购物，*休闲和享受生活! 商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消
费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲! 入口广场除了应该烘托建筑的特*与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的，水
与绿地交融的公共休憩场所。篇二:建筑学_商业街调研报告 购物中心调研报告 调研目的:通过搜集、查阅资料，以及实地调研，了解购物中心的设计要点如外 部空间布置、造型特点以及防火规范等等。 调研时间:2013年9月
调研地点:滨州市黄河五路银座商城
购物中心，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是城市人生活中必不可少的部分，
是一个城市繁荣程度的体现。
[解释]
购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种
店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。
[购物中心的简述] 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，*购物中心协会又将购物中心细分为[摩
尔"(mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或*，而店铺间有专门
的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常
没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一
种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业
态不同的商店群和功能各异的文化、*、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计
划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、
建设、经营管理中，均是作为一个单体来*作:一般是物业公司建楼、出租场地，*商业
管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。 所以严格意义上来讲银座商城属于
一个购物中心。
[购物中心的分类]
1．美国分类方式及标准 根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、
区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。
2．国家标准对购物中心的分类 根据*市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市
区型、城郊型三类。
3． 按照开发商背景及经营管理模式分类 分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、
连锁型购物中心三类。
4．按照购物中心规模分类
1．巨型/超级购物中心--24万㎡以上
2．大型购物中心--12--24万㎡
3．中型购物中心--6--12万㎡
4．小型购物中型--2--6万㎡
[购物中心的基本特征] 购物中心的五大特征:
(1)购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；
(2)适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割，不可出售；
(3)尊重顾客的选择权，使其实现一次购足的目的；
(4)拥有足够数量的停车场；
(5)有更新地区或创造新商圈的贡献。 通俗地讲购物中心具有三个特征: 一是大:占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。 二是多:行业多、店铺多、功能多(集购物、餐饮、休闲、*于一体)。 三是高，
购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。
[购物中心规划设计] 购物中心包含有着若干商店群和*设施，它不仅是人们购物的场所，也是休闲*的
场所。因此购物中心设计的复杂*和综合*是异常明显的，必须精心地进行构思。
(一)购物中心的位置
购物中心的设置要考虑商圈内居民消费水准和购买习惯、交通、货物供应等情况。从选
择地点来看，可选择城郊、城中和商业区。
(二)购物中心的规模 购物中心规模的确定要考虑平均消费水准与结构。一般地说，购物中心规模越大，功能
越综合，反之则越单调。 1．城郊购物中心 总面积大约为22万平方米以上，拥有60家
以上的商店，一般位于城郊。 2．地区*购物中心 总面积大约12万平方米以上，拥有2
5-40家商店，一般位于城郊及其边缘，或小城市之中。 3．社区购物中心 总面积约为3-12万平方米，拥有10-25家商店，一般位于住宅区或都市中。
(三)购物中心的形状 购物中心依地理位置和规模不同，可选择不同的建筑形状。 1．条形购物中心 条形购
物中心是把商店沿着街道成一直线排开，建筑物面向主要街道，停车场在前。美国几乎所有
的社区购物中心都是此种形状。 2．庭院式购物中心 庭院式购物中心是建筑规划成庭院状，
停车场在庭院*，一般为四方型。 3．室内街道型购物中心 室内街道型购物中心是将商
店安排成像在街道上一样，但实际上是在室内，没有噪声和汽车往来，通常是在两端各设一
个大型商店。 4．街道连接型购物中心街道连接型购物中心，是通过将各个购物街道连接
起来，鼓励人们在整个购物中心购物，而不是仅在靠近停车场的商店购物。面积超过3万平
方主的购物中心常采用这种形状。 5．花团锦簇式购物中心花团锦簇式购物中心，是将商
店群围绕着一个大型中心商店进行设立。
(四)购物中心超级市场的位置 超级市场和大型量贩店是购物中心的核心，其位置所在相当重要。 1．超级市场应在一
端 每一个商店都想占据顾客流量最大的地方，购物中心开发者必须进行统一安排。一般来
说，超级市场应设置在购物中心的一端或周边地带，因为超级市场是顾客购物的重点区域，
为方便顾客进出和提货，设在一端或周边地 带最为有利，但可能影响顾客在购物中心的滞留和购买的时间。 2．超级市场应远离
百货商场在购物中心里，如果有超级市场和百货商场，那么超级市场最好不要靠近百货商场。
据统计，购物者通常花3分钟在超级市场购物，而花两三小时在百货商场里浏览。二者相邻
而设，百货商场的顾客占据停车场时间很长，会妨碍超级市场顾客使用停车设施。
(五)停车设备
开车到购物中心，是大多数顾客采用的交通方式。停车设施是顾客选择购物中心的重要
参考因素，购物中心一般设有停车场和相对的停车设施。西文国家城市中心商业之所以出 现萧条，就是由于停车困难，而郊区购物中心发展的一个重要原因则是停车便利。 无论
大小购物中心都需要有停车设施，但其规模不同，停车设施的内容也各异。小型购物中心有
停车场和加油站就可以了；中型购物中心除了有停车场和加油站外，通常配有洗车设备；大
型购物中心需要更加完备的停车设施，应包括汽车维修中心。
[购物中心功能设计] 商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于*城市化的进程
刚刚起步，购物中心功能的设计应该突出如下方面: [集散功能]
集散功能主要是指购物中心所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能
力。特大城市的购物中心，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，
成为国内外商品、资金、技术、人才和信息[五流"流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，
资金运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。 [生产功能]
生产功能即商品制造功能。未来，许多购物中心可能不仅是销售基地，而且是工业基地，
拥有比较完整的工业生产体系、较大的生产规模、较高的科技开发 水平。比如，现在*中关村的电子一条街，就有比较强的综合*工业实力。随着高科
技市场的不断开拓，以知识经济为主要特征的购物中心将不断涌现。但是，作为购物中心的
生产功能在内涵上要有根本转变。 [管理功能]
管理功能是指购物中心通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决
策和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量购物中心等级的重要指标。在
世界一些特大城市，著名的购物中心由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。 [服务功能]
服务功能是指购物中心所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提
供全面、高效、便捷服务的能力。购物中心必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。
特大城市的购物中心既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为*经济与
世界经济的接轨服务，必须强化服务功能。包括:交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询
服务、会务展示服务、*休闲服务。
[购物中心发展模式设计] [纯销售模式]
即出售商场的产权和经营权，业内人士称之为[产权式商铺"。它出现在国内shopping
mall刚刚兴起时，曾经是商业地产商们手中屡试不爽的[法宝"。以广州为例，就有新*
大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝*快线等采用此种模式。 一般而言，商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下，为迅速回笼资金，通
常采取这种纯销售的模式，将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主，而商场后期管理缺
乏统一的规划，导致了[先期销售火爆，后期经营惨败"的现象。由于卖散了业权，经营权
无法集中，shopping mall成了一盘散沙式的篇三:合肥商业街的调查报告1 合肥商业街的调查报告 主要内容:商业街的发展和现状往往代表着一个城市的发展进步和停留阶段，它的规划
的程度代表了城市的整体水平。所以，这一个星期对合肥商业街的调研，使我们更深入的了
解了合肥的现代化发展，对城市的规划也有了一定的认识。街区历史的发展可以让我们引以
为鉴，更好的学习和发展我们的城市，它的优点我们来传承，缺点和不足让以后的我们来改
正。 关键词:商业街 历史 优点 不足 发展 淮河路步行街
合肥是历史文化名城，合肥的城市规划布局也曾是备受瞩目，作为大都市的人们逛街区
逛市场是日常生活很重要的一部分，对于商业街人们更是接触颇多。于是这次调研我选择在
合肥的几大商业街进行。 说到合肥的商业街，首当其 冲的就是淮河路步行街了。从方位上来讲，最为合肥商业第一街的淮河路商业步行街位
于合肥城市核心地带，在合肥主要干道之一的长江路上。和很多国内外的商业步行街一样，
其也是与城市历史核心区相重合。淮河路步行街北面是著名的逍遥津古战场遗址，街道北面
还有闻名的李府和明教寺。这在国内外都有着相同的例子，如:伦敦牛津街，英国的首要购
物街，是可以追溯到罗马时代的著名历史*古街；汉城的明洞大街，拥有明洞圣堂等国家级
文物建筑；苏州观前街，是在古建筑玄妙观基础上发展起来的著名商业街；广州*路商业
街，是历史上最繁华的商业集散地，是广州城建之始的所在地。由此可以看出，绝大多数著
名商业步行街的形成往往是在历史商业繁华街区的基础上发展而来的。 首到淮河路步行街的感觉对多的就是它的繁华，街道两侧店铺林立，有大型购物广场， 现代化的*休闲场所，更有显示出合肥历史古城的历史
文物，让人确有游刃于古今之感。这条商业步行街东起环城路，西至宿州路，在设计上
本着[以人为本"的原则，着重考虑人的视觉心理、生理感受，富于整个平面与空间变化和
层次感。淮河路步行街上有许多雕塑，如体量很小的石雕[弈"，两个稚童对弈，一羽鸽子安
详地观棋；铸铜雕塑[吉"，给人视觉上以极强的冲击力。这种让雕塑艺术走进人们日常生活
的方式，不仅美化了城市也丰富了人们的生活。在这里只能步行，并且长度适中，很适合人
们放松心情轻松购物。旁边的市府广场在建筑上充分体现了合肥是一座历史文化古城，同时
又是一座新兴的科技、园林城这一特*，广场布局突出[一点三轴"，即以市*办公楼为基
点，引入体现合肥特*的[文化轴"、[科技轴"、和s型[自然轴"，有机地组合成一个中心
广场。看起来很是大气也很现代，展示了大都市的感觉，也显示了其魅力的一面。广场的候
车亭是合肥最大且最先进的一个，它的存在无疑为市府广场增*不少。但是事物没有完美的，
有利必有弊。淮河路商业步行街的建筑难显整体，在布局上显得杂乱无章，从步行街入口开
始，建筑物就高矮不均参差不齐，*彩上也是难以统一。每个建筑物的年代时间一览无余，
商业街本来是应该突出城市的文化底蕴历史内涵，但是看到李府和明教寺以焕然一新的面貌
呈现在原址上，在现代化的楼群中就显得很是突兀，非但没显示出历史的古韵，还减少商业
街的城市感，这是商业街失败的地方。纵观整条商业街，所有的建筑都很现代，但是却没有
一个建筑可以让人深深的记住，感叹它的别致与震撼，这是商业街的失误也是合肥的失误，
因为合肥也是同样的弊病。
三孝口 三孝口是另一个来
合肥的人必定会去的地方，这里是合肥的起点，是合肥的标志，还是合肥人们感情最深
的地方。它也是继淮河路步行街以后的第二商业街。 三孝口流传着这么一个故事:相传在西门街心路下埋有一块红糙石，下面压着大蜀山的
钥匙，若取出这把钥匙，就能打开大蜀山的山门，取得大蜀山的金银财宝。但又传，若此红
糙石一动，合肥城内就要遭火灾，故从未有人敢轻举妄动。孰料这一传说被合肥城内一贪财
的无赖获悉，其乘夜深人静之时，悄悄将红糙石掀开，将大蜀山钥匙盗走。大蜀山的钥匙被
盗走了，火灾也就招来了。一时间，西门一条街浓烟四起，火势越烧越旺，眼看大火已烧到
那三子之家。为了护卫棺柩，三子竟以身伏于棺上，誓与棺柩同存亡。似乎是神灵被三子的
虔诚举动所感动，大火竟跳过其家。 这场大火过后，整个城西门一条街房屋都被大火烧为灰烬，唯独那三子之家房子完好无
损。由此，这个地方后来就被人们称为[三孝口"了。三孝口地址在今市区长江路西段。关
于此传说，<合肥县志>有段记载:[张梅、祝、松兄弟三人亲丧，殡于室，邻火卒起，棺不
及移，三人号恸伏棺上，誓与俱焚，三人皆死，棺独完好。初，母病疮甚重，梅吮之得愈。"
人们都被这个故事感动，现在仍对其有很深的感情。 通过这个流传的故事，我们对三孝口 了解更深了一步，不仅仅是它的商业作用，还有它感人的过去。三孝口是最人*化的商
业区，相对于淮河路步行街，它没有其商业感的那种冷漠，多了几份人文气息；不象步行街
那么严 肃那么规整那么正式，多了几分温暖几分温馨。三孝口的女人街是逛街的女*特别喜爱
的地方，因为它麻雀虽小五脏俱全，虽位于一个很窄的小巷里面但是能让每一个进去的人满
载而归。在这里面你感受到的是小城里日常生活的琐碎，有种暖意在里面。但是它也存在很
多问题，走进小巷的感觉除了很拥挤之外，也感受到了它的环境缺陷。完全没有大都市的亮
丽，路面不平坦，路两侧的店面也陈旧古朴，看上去有些和城市格局不搭调。三孝*通也
很拥堵，很多市民都亲身体验过。三孝口和金寨路交叉口、蒙城路和安庆路交叉口每天都会
拥堵数十次。在人流量如此大的街区，这种拥挤的状况着实让人们感到压抑不方便。
但是犹如现在长江中路的改造，三孝口将要被改建，三孝口商业圈的兴建在紧锣密鼓的
筹备中，涉及金寨路、长江中路、六安路、安庆路和蒙城路范围的三孝口东北地段百余亩范
围将被改造。建成后，市民完全可以自由通过未来的三层空中通道购物，不会出现在行进车
流中穿行的情况。三孝口的明天绝对可以和淮河路步行街媲美，成为不仅有感人的过去也有
光明的未来的街区。 三孝口改造，既是为了优化合肥市区道路，也是为了全力打造三孝口商
贸圈，带动老城区经济发展。合肥市把众多的目光投向了四牌楼区域，此处的经济、商业的
确值得开发和改造，但是三孝口的价值同样不容忽视。如果同时开发和打造三孝口和四牌楼
两个经济商贸圈，让其相互竞争，相互促进，一定会加快发展速度。 元一时代广场
元一时代广场位于合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角，占地44亩，建筑面积
15万平方米，是目前安徽省最大的高层综合建筑群。 作为安徽首席体验式时代欢乐主题购物公园，元一时代广场集购物、休闲、*、餐饮、
会展、康体、旅游、商务八大功能于一体。元一时代广场南面有*华联旗舰店，*华联
东北面是国美电器，里面有很多著名的电子商品，*了众多的国内外数码科技。时代广场
中部有东西走向的名店街，里面是很前沿的店铺商品。当人们逛累的时候，在步行街东侧入
口的肯德基，可以供我们大餐一顿。另外在元一时代广场周围还排列着各种银行、ktv、美食
城等方便人们生活的设施，更有以迪斯尼乐园为主题的大型欢乐谷游乐场和省内首家五星级
标准的时代影城。因此，元一时代广场也成为人们*休闲的必去只地。 元一时代广场不像淮河路步行街在商业的基础上多了些随意，它是充满着商业的严肃*。
它见证了合肥商业化的进程，代表了合肥商业化的结果，是合肥不可缺少的商业中心区。其
周围的建筑群，都是合肥最前沿，在其中我们可以明显的感受到大都市的感觉。 通过这次调研，我看到了合肥城市的变化，俨然一个大都市的感觉。但是在看到它快速
而有序的发展的同时也凸显出其局部的不合理。没有其独一无二的特点，是合肥最不足的地
方。希望以后合肥可以将自己的特点传承出去，创出一个属于自己的代名词。篇四:_商业街
调研报告
商业街调研报告 调研目的:通过搜集、查阅资料，以及实地调研，了解长安曲江航天商业街商业现状及
外
部空间的设计要点如群体布置、外部空间环境、城市景观和组织等。 调研时间:2011
年11月
调研地点:回坊街、德福巷、骡马市、不夜城、书院门、西大街、雁塔西路、北长安街。
资料整理:
商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，
是一个城市最引人注目的写真。
[解释]
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺
面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情
况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数已经收
益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
[商业街的分类] 按照商业街经营的商品是*类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为*商
业街和复合商业街。*商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品，如建材商业街、汽车
配件商业街、酒吧街、休闲*街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以
按照自己的设想去随意经营，如*西单商业街，*宣武区的大都市街等。
宏观上讲，不夜城、西大街都属于商业街，但事实上，它们都是由多个规模不同的购物
中心、百货大楼、体育用品商店、*、餐饮等各类商业房地产组成；微观上讲，常见的商
业街有建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营
内容的商业街，起步早的，大多数目前已经取得了成功。目前，也有不少商业街采取各类商
品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的难度比较大，除
非像*王府井大街，它经过长期的发展，已经成为*人普遍了解、认同的商业概念，其
成功才可以实现。
按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采
取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街。 另外也可以按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式
的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。
[商业街的特点]
[规模特点]
商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材
的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适
合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引
发的经营困境。 [规划设计特点] 沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副
街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业
街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。 [名称特点] *商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。*商业
街会节省商铺经营者的市场成本，例如德福巷酒吧一条街，消费者从其名称就可以得到他们
所需要的信息，便于消费决策。
[商业街形象设计] 商业街的建设是现代城市的形象工程。*的王府井商业街、上海的南京路商业街、天
津的和平路商业街、武汉的江汉路商业街等等，既是消费者的购物中心，又是作为特大中心
城市的标志*地段来设计的。 [环境优美设计] 购物环境既是吸引消费者主要因素，又是商业素质的组成部分。环境美包括区域环境美、
街道环境美、店堂环境美等方面，也包括自然生态美、人造景观美以及传统美与现代美等方
面。比如，商业街的雕塑、喷泉、草地、花坛等等。
[商业街功能设计]
商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于*城市化的进程
刚刚起步，商业街功能的设计应该突出如下方面: [集散功能]
集散功能主要是指商业街所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能力。
特大城市的商业街，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，成为国
内外商品、资金、技术、人才和信息[五流"流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，资金
运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。其中，*王府井商业街、上
海南京路商业街、武汉的汉正街商业街，都已经具备了这个功能。 [管理功能]
管理功能是指商业街通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决策
和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量商业街等级的重要指标。在世界
一些特大城市，著名的商业街由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。比如上海
陆家嘴商业街就成为一批全国大公司、大企业集团总部以及跨国公司总部或地区总部的汇集
地，通过企业的指挥决策系统，发挥投资决策和产业配置、生产组织功能。 [服务功能] 服务功能是指商业街所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供
全面、高效、便捷服务的能力。商业街必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。特
大城市的商业街既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为*经济与世界
经济的接轨服务，必须强化服务功能。包括:交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询服务、
会务展示服务、*休闲服务。 [创新功能]
创新功能主要指商业街的制度创新的能力。商业街是推动城市经济发展的重要力量，必
然聚集了众多的有创新能力的企业，不断推出新的企业形式、新的经营管理体制。同时，城
市管理体制也不断创新，使城市充满生机和活力，并以创新产生的示范效应和带动作用，促
进周围地区及全国的经济发展。创新功能是商业街发展的动力，如果丧失这一功能，城市必
然会走向衰落。
[商业街发展模式设计] [综合商业街模式]
现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消
费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、*王府井商业街，其综合*都比较强。
王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到22万平方米，集购物、餐饮、*、旅游、写
字楼多种功能于一体。其中地下一层的[生活园地"，突出生活情调，以食品、家用电器、生
活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食
品一条街内，特*食品荟萃，令人留连忘返。 [特*商业街模式]
适应消费者个*化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是[特*"。199
9年，上海市首次命名衡山路休闲*街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲
街、上海老街等10条市级商业特*街，在*形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的
商业街都在探索自己的经营特*，形成了以四街 包括南京路 四城为中心的都市商业新格局。
其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代商业文化 商品价格相对低廉的四川路，是
许多国内游客喜欢去的购物天地 旅游小商品集中的*路，成了中外旅游购物中心，尤以
销售各类特*小商品而著名，等等。 [[扎堆"商业街模式] [扎堆"的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大(形成购物中心、
价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心)，产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达到商流、
物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的[扎堆"商业街:一是[单
体企业扎堆"，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业面积接近20万平方米
二是[群体企业扎堆"，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规
模的展览馆改建工程 三是[跨区企业扎堆"，如*广场周边10平方公里范围内集中了武
商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等10多家大型商
场及灯具、家电等小型*市场。 [步行街模式] 1999年9月20日，南京路步行街开街。在此前后，*、广州、武汉都建设了各
具特*的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、
便利。但是，搞步行街不能[一窝蜂"。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街和美国纽约第五大
街，都不是步行街。
[[销品茂"模式]
[销品茂"取自英文shopping mall，俗称[带盖子的商业街"，商城中除传统的商品零
售、餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是一种集购物、
餐饮、休闲、*、文化等多功能于一体的大型购物中心。从1999年起，上海、武汉就
开始建设[销品茂"这种新业态。据了解，在[销品茂"的故乡--美国，也才刚刚创立几
年时间。毫无疑问，[销品茂"是与世界市场接轨最快速的新兴业态。 实地调研分析
香漫回坊街·小吃一条街 特*它长约500米左右，南北走向，青石铺路，绿树成荫，路两旁一*仿明清建筑。街
道两旁，上百种*小吃琳琅满目，香飘四野。全街内或餐饮，或器物，均由回民经营，具
有浓郁*特*。
[钱"景融合西安文化、黄土文化、穆斯林文化特*为一体的旅游景点区，作为首批[西
安特*商业街"之一，其名族特*浓郁，市场定位清晰，是商业与民族文化结合的亮点。 迷醉德福巷·酒吧一条街 特*德福巷如同*的三里屯、上海的新天地一样，以自己特有的魅力潜移默化地影响
着西安的夜生活，去德福巷成为追求时尚品位的西安年轻人休闲、会友的现代生活方式。 [钱"景德福巷咖啡屋的出现，既是市场的需求，同时也让人们领略到了西安古文化和
现代气息相融和的魅力。德福巷的繁荣与发展，成为古城日益开放的一个写照。如今，德福
巷与古*古香的书院门古文化街东西为照，遥相呼应，成了传统文化区中一条最有[洋味"
的街道。篇五:商业街商业业态规划调研报告 商业街商业业态规划调研报告 目 录
一、引言
商业究竟是什么?是吃、住、行、游、购、娱吗，是喝茶、聊天、购物吗?带着这个疑
问，首先让我们感受一下国内外最出名的四个商业街的气氛，用以寻找什么是商业，什么是
我们xx项目将表达的商业。
二、案例分析
1、*兰桂坊酒吧一条街
1) 名称:*兰桂坊酒吧一条街
2) 简介:兰桂坊是*的一道风景线了。平实的街道布置，两条平行的步行街，外加一
小段连接两条步行街的大道，步行街不长，每条街步行不过七八分钟路程。街巷短小、狭窄、
呈l形并用鹅卵石铺成，街巷满布西式餐馆和酒吧，街道两旁的酒吧门面狭小。超过五十家
餐厅和各样的消费埸所，名字和装饰十分西化，洋溢特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香
港特有的文化特区。
第2篇：红河州及商业调查报告
一、红河概况
红河哈尼族彝族自治州位于云南省东南部，地处东经101º47´-104º16´，北纬22º26´-24º45´，辖区面积32931平方公里，东西最大横距254。2公里，南北最大纵距221公里，最高海拔为金平县西隆山3074米，最低海拔为河口县红河与南溪河交汇处76。4米(云南省海拔最低点)，山区面积占85%。辖3市10县(蒙自市、个旧市、开远市、建水县、石屏县、弥勒县、泸西县、元阳县、红河县、绿春县、金平苗族瑶族傣族自治县、屏边苗族自治县、河口瑶族自治县)，135个乡(镇)，1285个村委会(社区)，总人口450。1万人。
二、红河州在桥头堡建设中的有利条件
红河州拥有独特的优势条件，良好的交通网络，坚实的发展基础，在桥头堡建设中，具备了率先突破、优先发展的优势和条件。
1。具有独特的优势条件。红河与越南毗邻，州府蒙自距越南首都河内不到500公里，距海防港不到600公里，拥有河口和金水河两个国家级口岸，区位优势明显。全州拥有丰富的水能、生物、旅游、土地、矿产等资源，有南盘江和红河两大水系，理论水能蕴藏量达500万千瓦以上；已探明矿产资源潜在价值7。5万亿元左右，煤的潜在价值超过5000亿元，自然资源富集。云南的第一个海关、第一个通商口岸等多个第一都在这里诞生，孕
育了明朝万历年间杰出的外交家肖崇业、云南唯一的经济特科状元袁嘉谷、[近代*数学之父"熊庆来等享誉中外的红河名人；民族文化丰富多彩，民族风情绚丽多姿，饮食文化多种多样。
2。具备良好的交通网络。近年来，红河州紧紧围绕打造滇越*大通道的发展规划，全力推进公路、铁路、机场和红河*航运等重大项目建设。目前，蒙河高速公路已建成通车，石蒙高速、玉蒙铁路、蒙河铁路正抓紧建设，云桂铁路红河段已开工，红河机场开工在即，蒙自到文山至砚山高速公路有望国家立项，南部6条二级公路将于明年建成通车，一大批重大交通建设项目还将陆续启动，再过3至5年，一个面向东盟、连接大西南、进入两广沿海地区的*大通道将全面建成。
3。具有较好的产业发展基础。我州已建成了具有较大经济规模、较为完善的工业体系，形成了*及配套、冶金及新材料、能源、化工、建筑建材、生物资源加工、现代服务业等主导产业，已建有省级红河工业园区和弥勒、建水、泸西工业园区，是世界最大的锡、铟、砷生产和加工基地，是全国重要的优质卷烟加工基地、有*金属生产加工基地，具备了发展跨国现代大工业的基础条件。
4。滇南中心城市发展迅速。滇南中心城市是紧邻[滇中城市经济圈"的又一个城市经济圈，距昆明200余公里，处于昆明、河内两大城市辐射的交汇点，是昆河经济走廊的核心腹 地和重要增长极，也是我国通往东南亚国家的重要门户。目前，滇南中
心城市城镇化水平已达到68%，人口已接近80万，个开蒙建城市群半小时经济圈基本形成，集聚功能和辐射带动能力明显增强，正向区域**化城市的方向发展。
5。具有良好的*国内环境。从*方面来看，与我州接壤的越南与老挝、缅甸相比，经济社会发展状况相对较好，*局势稳定，拥有较为完善的产业体系，2008年越南人均gdp超过了1000美元，越南*还*了一系列鼓励对外贸易的政策措施。泰国、新加坡等东盟国家也相对发达，这为我州与东盟国家的经济深度对接提供了良好条件。从国内方面来看，*将对云南的桥头堡建设给予更多、更大的支持，而我州又是云南对越贸易的重点地区，我州的桥头堡建设也将迎来良好的发展机遇。 三、全力建设 [三大中心"，为红河州桥头堡建设提供有效载体
推进桥头堡建设，必须有重要的抓手和有效的载体。我州在桥头堡建设中，就要全力抓好区域信息交流中心、现代物流中心、进出口贸易中心三大中心建设，把信息交流、现代物流、进出口贸易作为推进桥头堡建设的有力抓手，快速有效地推进桥头堡建设。一是要着力建设区域信息交流中心。围绕[政务信息、商务信息、公益信息"三条主线，从横向与纵向互动交流结合层面整合*特别是云南内部以及与东盟主要领域，包括交通物流、信息通信、贸易、旅游、电力、环境、卫生等领域的信息资源，集成和逐步建立各种数据库。要以服务经济社会发展为核心，
不断巩固提升现有的网络基础设施，努力拓宽网络覆盖面，拓展信息 通信服务业务，为桥头堡建设提供优质的信息通信服务。二是要着力建设区域现代物流中心。依托滇南中心城市和红河工业园区、红河综合保税区、边境口岸，建设蒙自、弥勒、建水、河口等现代物流中心，大力发展第三方物流企业，全面建立快捷准时、设施配套、运转高效、优质价廉的现代物流网络服务体系，把我州建设成为物流设施一流、物流企业集聚、物流市场活跃的连接东盟国家的区域*现代物流中心。三是要全力建设区域进出口贸易中心。要按照把红河建设成为面向东盟的大口岸目标，进一步开拓*市场，建立*农产品、矿产品等交易中心和*市场，优化进出口产品结构，扩大高附加值工业品、农产品、服务*产品的出口；增加资源*商品、战略物资、短缺物资和关键设备的进口，大力发展跨境金融、承揽工程、劳务输出等服务贸易，把我州建设成为西南面向东盟的区域进出口贸易中心。
四、商业简介
个旧商业相对集中且商业氛围较好的主要集中在:金湖南路、中山路、*北路、荣禄街、吉安街、和平路、川庙路为主和两个商业百货大楼:远卓百货、丽水金湾百货和红河商业中心。 丽水金湾百货:
丽水金湾是2011年年底开业，是一栋商住楼，一二楼为百货，经营面积约1万3千平米左右，位置稍显偏，在金湖南路苏宁电器背后，目前是租赁和联营为主，未来将全部采用联营模式。
经营品牌主要有:
一楼:杰克琼斯、only、moda、selected、la gogo、la、chapelle、阿迪达斯、耐克、匡威、李宁、彪马、百丽、思加图、真美诗、悠莱、丸美等品牌为主，是公司直营，实行联营模式，扣点在15%到30%不等。
二楼:17。5影城、电玩城、小耐克、迪士尼、婴姿坊、时尚小鱼、佐丹奴、朵彩、班尼路、艾格等品牌为主，有租赁的也有扣点的，除17。5*外，其他基本都是加盟商，详细信息尚未得知。
丽水金湾百货是目前个旧市最大且品牌力度最强的一个百货，但生意有较冷，可能是新建物业和地理位置两个问题所致。
2。远卓百货:
远卓百货是个旧是最早的一个百货商场，开业于2010年初，拥有体量约1万5千平米，地理位置在金湖南路和五一路交叉口，共五层，目前全部为联营模式，扣点于品牌强度为定，约
在15%到30%不等。
负一楼:阿迪达斯、耐克、彪马、李宁、百丽、思加图等品牌。
一楼:杰克琼斯、only、moda、selected、kaso、嘉华、肯德基、丸美等品牌为主。
二楼:一半为茶、数码等品牌、另一半为沃尔玛。
三楼四楼:沃尔玛。
值得注意的是:沃尔玛单层面积最多在3000平米，两层半面积加起来不会超过7000平米。通过远卓百货经理得知，因为个旧人口密集，且没有一个好点的超市，才签了那么小的店。
红河商业中心:
红河商业中心将是红河州最大是商住一体楼，包括商业区也将是未来最大是商业百货，总体量拥有13万平米，商业部分拥有6万平米，共设地下两层和地上五层，地理位置位于原老客运旧址，距离市商业中心约2公里，是老城区的
唯一商业体。该商业体拥有三维泊车系统、4300平米广场和39部电梯。
负二层:为地下停车场。
负一层:大型连锁超市。目前家乐福和沃尔玛已考察过该项目。
一二三层:为百货区。
四五层:为餐饮、电*、*区。
金湖南路:
金湖南路是个旧最为繁荣的一条街，全长约1000米，街宽20米，以品牌服饰为主，大多商铺面积在20平米到50平米间，租金水平在200到250元/平米/月，以金湖南路为中心，离的越远租金水平越低。
主力服饰有:七匹狼、曼娅奴、jnby、哥弟、阿玛施、美特
斯邦威等，占整条街50%，主力鞋有:奥伦、蜘蛛王、奥康、红蜻蜓等，占比为30%，运动以奥龙世博、特步、安踏为主，占比15%，其余5%为档次较低品牌、鱼游天下、德克士、尚品咖啡和一些小型餐饮。
中山路:
中山路全长约1000米，街宽25米，已杂牌服饰，品牌服饰和一些小型餐饮为主，租金水平在80到100元/平米/月间。 主力服饰有:艾夫杰尼、boss、沙驰、movevp、雪歌等占比约40%，主力鞋:瑞彪、红蜻蜓、比上等品牌，占比约20%，主力皮具:红谷、都宝路等，占比约5%，其余45%均是非品牌服饰、鞋类和一些小型餐饮。
*北路:
*路分为*北路和*南路，全长约1500米，*南路以建材、设计公司为主，*北路以品牌服饰为主，全长600米，街宽25米，租金水平在50-80元/平米/月间。
主力服饰品牌有:格度、太子龙、哈雷纳金狐狸、利郎、莱克斯顿、婉甸、odbo等品牌为主，占比约50%，主力鞋品牌:红蜻蜓、瑞彪、奥康等品牌为主，占比约20%，主力婚纱摄影:新苑婚纱、台北丽人摄影等，占比约10%，其余部分为纯路童装、男孩女孩母婴超市和一些电器小超市。
荣禄街:
全长约150米，街宽20米，以品牌服饰为主，租金水平
40-60元/平米/月间。
主力服饰品牌有:水云间、衣香丽影、艾尔丽斯、郎黛、osani、亨奴等，占比约85%，其余部分为比上、童装、饰品、和一些非品牌服饰。
吉安街:
全长约200米，街宽18米，主要以餐饮为主，租金水平在20-40元/平米/月间。共有10家餐饮企业，是个旧餐饮最为集中的区域，均是单店经营，装修最好的是醉翁楼，约300平米；吉安会馆，约150平米；石屏人家，约150平米；吉鑫餐馆，约300平米，装修不错。其余均是100平米左右的小餐馆，装修一般。
和平路:
和平路全长约500米，街宽20米，以品牌服饰为主，租金水平40-60元/平米/月间。
主力服饰品牌有:水木铃衣、稻草人、bello ann、慕拉、梦舒雅、简单爱、伊品、佧茜文等，占比约85%，其余部分为一秀饰品，资生堂专卖和一些非品牌服饰鞋。
川庙路:
全长约200米，街宽10米，以品牌服饰为主，租金水平在30-60元/平米/月间。
主力服饰品牌有:罗伦诗、玖姿、培玉、fantasy、美丽现场、巴俪锦等品牌。占比约为70%，其余部分为非品牌服饰鞋，
理发店和小饰品店。
五、个旧市房地产市场分析
发展概况
个旧市城市由于受地形地貌约束，城区规模难以大规模扩张，只能就现状进行改造。但随着城市化建设的进程，房地产市场发展势态良好，市场供需基本持平，一般在售楼盘都能为市场所消化。目前，一般的住宅价格范围在3500-4000元/㎡，个旧房价一直以来都是红河州最高的。然而个旧市房地产市场营销仍处在初级阶段，以产品本身的地段、价格等影响消费者，缺乏统一的整合营销手段。
小结
根据上述分析可看出，个旧市房地产市场总体上发展乐观，但仍具有一定的市场压力。如果出现囤积楼盘同时面市的情况，市场将受到威胁。为消除市场威胁的负面影响，随着不同的开发商进驻，楼盘的*价比以及整合营销的创意*将成为个旧市房地产市场比拼的焦点。
六、个旧市主要竞争楼盘分析
1、竞争项目
⑴丽水金湾
建筑面积 9万㎡
项目位置 个旧金湖南岸世纪广场酒店旁
物业类型 高层(31层)
开发商 云南华润地产
价格 目前价格在4000-6000元/㎡之间，仅剩余20层以上部分住宅
户型面积 98㎡两房，134㎡三房，200余㎡四房
销售情况 湖景房现已售完，剩余98㎡、134㎡的较多，基本位于高层，总价相对较高
点评:丽水金湾在2008年一度成为个旧市高端楼盘的代表，一方面是因为该项目地段佳，毗邻金湖，观湖景观房深受市场高端人群喜爱，另一方面是营销广告有力，该项目选择了有效的传播媒介进行营销宣传，适应个旧市场情况，比如城区众多显著位置的了户外广告、出租车牌等。
⑵金湖尚城
建筑面积 约8万㎡
项目位置 金湖东路
物业类型 5栋高层(32层)
开发商 红河东佑房地产开发有限公司
价格 6000元/㎡左右
户型面积 89、95㎡两房，120-140㎡三房，170-300㎡四房 房源 共600多套，一期开4栋，二期开景观最优的一栋复式楼，共60多套
⑶半山印象
建筑面积 20多万㎡
项目位置 阳山大道旁(老阳山)
物业类型 高层、别墅
开发商 个旧市远达房地产开发有限公司
价格 4500--12000
⑷宝华豪庭
总用地面积 9。3亩
项目位置 宝华路(原个旧六中)
物业类型 高层(29层)
开发商 红河良黎地产
⑸龙腾福地
总用地面积 13万㎡
总建筑面积 20多万㎡
⑹瑞函·新视界
总建筑面积 10万㎡
项目位置 温州商贸城旁
开发商 红河州瑞函房地产开发有限公司
开盘时间 未定
价格 未知
户型面积 40-250㎡
主力户型 80-90㎡
⑺森源阳光时代
总建筑面积 约10万㎡
项目位置 大桥商业步行街正南20米
开发商 个旧市森源房地产开发有限公司
房源 700多套
开盘时间 未定
价格 5000元/㎡左右
户型面积 100-250㎡
⑻渝州华府、渝州华轩:*路(渝州花园旁)，价格4500元/㎡。
2、小结
从以上个案分析可看出，个旧楼盘由于在个旧特定的房地产市场背景下，拥有以下显著特点:
⑴高层建筑居多。在寸土寸金的个旧，由于人口与土地的不平衡，高层建筑已经成为解决个旧人口与土地矛盾的有效方法。
⑵楼间距小。用地紧张导致高层建筑云集于有限的地块上，从经济利益出发，开发商一般选择缩小楼间距，提高项目容积率。这就导致了建筑低层采光不足，甚至成为黑房。
⑶房价以金湖为中心辐射。金湖附近的楼盘，尤其是能望到金湖的景观房，成为市场的高端选择，如目前在售的丽水金湾，由于毗邻金湖，曾创下6880元/㎡的市场高价。
七、商贸地产市场发展形势分析与展望
1、城市发展规划概述及分析
未来个旧市大屯镇将作为个开蒙城市群的中心城市和个旧市三片发展区的金融、居住功能区。
2、商贸地产市场发展现状及未来展望
由于红河州的个旧、开远、蒙自三市相连，人口较密集，临街商铺较多，大型商贸城没有，更没有集物资集散和批发的商贸城；同时红河州需要大型、现代、高端的商贸城落地，来提升城市形象。
3、红河洲人口450万左右，同时距离河口口岸仅120公里，具备重要的商贸聚集的要素，建议在红河洲投资建设占地3000亩以上的商贸城。
第3篇：商业银行实践调查报告
商业银行实践调查报告
一、引言
大学校园就像一个小社会，在湖南商学院已经两年了，我们已经渐渐地适应了这个小社会的生活。然而作为大学生，接触社会，适应社会是必不可少的。所以，暑假作为一个很好的接触社会的契机自然不可浪费。于是，我于7月1日至9月1日在兴业银行湘潭支行进行了为期两个月的实习实践调查。此次实践的目的主要是在于了解商业银行的运行模式以及其在国家经济宏观调控的重要*，其次就是锻炼自己的社交能力，丰富自己的社会经验。
二、概述
调查时间:7月1日至9月1日
调查地点:兴业银行湘潭支行
调查内容:会计对公业务及储蓄、*、贷款业务等
调查目的:了解商业银行以及其在国家经济宏观调控中的重要* 调查意义:锻炼适应社会的能力，理解理论与实践结合的必要
三、银行实习调查内容
1、了解商业银行
众所周知，商业银行是以金融资产和金融负债为经营对象，经营的是特殊商品--货币和货币资本。经营内容包括货币收付、借贷以及各种与货币有关的或者与之相联系的金融服务。从社会在生产过程看，商业银行的经营，是工商企业经营的条件。
(1)商业银行的经营模式
从商业银行的发展来看，商业银行的经营模式有两种。一种是英国模式，商业银行主要融通短期商业资金，具有放贷期限短，流动*高的特点。此种经营模式对银行来说比较安全可靠。另一种是德国式，其业务是综合式。商业银行不仅融通短期商业资金，而且还融通长期固定资本，即从事投资银行业务。
我国实行的是分业经营模式。为了适应我国分业经营的现时特点和混业经营的发展趋势，2003年12月27日第十届全国*代表大会常务委员会第六次会议通过了<关于修改的决定>。新<商业银行法>对原来商业银行法不得混业经营的有关规定进行了修改，规定[商业银行在中华*共和国境内不得从事信托投资和证券业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。"
(2)商业银行的职能
①信用中介职能。信用中介是商业银行最基本、最能反映其经营活动特征的职能。
②支付中介职能。商业银行除了作为信用中介，融通货币资本以外，还执行着货币经营业的职能。
③信用创造功能。商业银行在信用中介职能和支付中介职能的基础上，产生了信用创造职能。
④金融服务职能。随着经济的发展，工商企业的业务经营环境日益复杂化，银行间的业务竞争也日益剧烈化，银行由于联系面广，信息比较灵通，特别是电子计算机在银行业务中的广泛应用，使其具备了为客户提供信息服务的条件，咨询服务，对企业[决策支援"等服务应运而生，工商企业生产和流通*化的发展，又要求把许多原来的属于企业自身的货币业务转交给银行代为办理，如发放*，代理支付其他费用等。个人消费也由原来的单纯钱物交易，发展为转帐结算。
⑥调节经济职能。调节经济是指商业银行通过其信用中介活动，调剂社会各部门的资金短缺，同时在央行货币政策和其他国家宏观政策的指引下，实现经济结构，消费比例投资，产业结构等方面的调整。此外，商业银行通过其在*市场上的融资活动还可以调节本国的*收支状况。
(3)商业银行会计业务
对公业务的会计部门的核算(主要指*业务)主要分为三个步骤，记帐、复核与出纳。这里所讲的*业务主要是指支票，包括转帐支票与现金支票两种。对于办理现金支票业务，首先是要审核，看出票人的印鉴是否与银行预留印鉴相符，方式就是通过电脑验印，或者是手工核对；再看大小写金额是否一致，出票金额、出票日期、收款人要素等有无涂改，支票是否已经超过提示付款期限，支票是否透支，如果有背书，则背书人签章是否相符，值得注意的是大写金额到元为整，到分则不能在记整。对于现金支票，会计记帐员审核无误后记帐，然后传递给会计复核员，会计复核员确认为无误后，就传递给出纳，由出纳人员加盖现金付讫章，收款人就可出纳处领取现金(出纳与收款人口头对帐后)。转帐支票的审核内容同现金支票相同，在处理上是由会计记帐员审核记帐，会计复核员复核。
这里需要说明的是一个入帐时间的问题。现金支票以及付款行为本行的转帐支票(如与储蓄所的内部往来，收付双方都是本行开户单位的)都是要直接入帐的。而对于收款人、出票人不在同一家行开户的情况下，如一些委托收款等的转帐支票，经过*交换后才能入帐，由于县级支行未在当地*银行开户，在会计账上就反映在[存放系统内款项"科目，而与央行直接接触的省级分行才使用[存放*银行款项"科目。而我们在学校里学习中比较了解的是后者。还有一些科目如[内部往来"，指会计部与储蓄部的资金划拨，如代企业发*；[存放系统内款项"，指有隶属关系的下级行存放于上级行的清算备付金、调拨资金、存款准备金等。而我们熟知的[存放*银行款项"，则是与*银行直接往来的省级分行所使用的会计科目。一些数额比较大的款项的支取(一般是大于或等于5万元)要登记大额款项登记表，并且该笔款项的支票也要由会计主管签字后，方可支取。
2、了解商业银行对国家宏观调控的重要*
在这个经济发展的关键时刻，作为国家经济机构核心的金融，无疑
应当起到宏观调控的杠杆作用。国家宏观调控的目标是控制局部经济过热，重在调整结构。
长期以来，存贷利差一直是我国银行获取利润的主要手段。而众多银行均简单依靠存贷利差获取利润，所产生的结果必然是追逐热门行业，垒大户等现象的发生。这种银行与企业之间的高度依存关系也加大宏观调控的难度。
银行的发展有赖于整体经济环境的回好，但经济的健康运行并不是依靠银行无原则地放贷就可以完成的。这不仅需要银行通过对宏观调控经济整体形势的研究审慎确定信贷方向，同时也必须对我国目前这种简单的依赖存贷利差，特别是依赖对公业务获取利润的盈利模式加以改变。通过这两种手段，对银行，可以形成一个稳定的利润来源，增强银行的抗风险能力和可持续发展能力；对企业，可以通过有针对*的淡化对公业务，使某些企业更加珍惜来之不易信贷资金，提高企业的资金运用水平，防止企业盲目扩张，增强企业的自我积累意识；对*，可以降低经济调控的难度，避免因为银行与企业 高度依存关系，而造成的在宏观调控政策实验中投鼠忌器现象的发生。
当然，银行调整盈利模式并不是鼓励银行放弃对企业的支持，而是要求银行在强化对自身抗风险能力的同时，将信贷资金真正送到规范运作，效益良好的企业手中。金融的稳定*，才是企业对经济最大的也是最少持续的支持。
四、收获与体会
俗话说，千里之行，始于足下。这些基本的业务往往是不能在书本上彻底理解的，所以基础的实物尤其是显得重要，特别是目前的就业形势下所反映的高级技工的工作机会要比大学本科生大，就是因为他们的动手能力要比本科生强。我这次实习所涉及的内容，主要是会计业务，其他一般了解的有储蓄业务、*业务、贷款业务。从这次实习中，我体会到，在大学里所学的知识与更多的实践结合在一起，用实践来检
验真理，从而使一个本科生具备较强的处理基本任务的能力与比较系统的*知识，这才是我们学习与实习的真正目的。通过这次实习，我体会到了实际的工作与书本上的知识是有一定距离的，并且需要进一步的再学习。虽然这次实习的业务多集中于比较简单的大堂会计业务，但是，这帮助我更深层次地理解银行会计的流程，核算程序提供了极大的帮助，使我在银行的基础业务方面，不在局限于书本，而是有了一个比较全面的了解。尤其是会计分工，对于商业银行防范会计风险有着重要的意义，其起到了会计之间相互制约，互相监督的作用，也有利于减少错误的发生，避免错帐。其次，这次实践调查对我今后走向社会祈祷了一个桥梁的作用。是我人生的一段重要的经历，也是一个重要步骤，对将来走向工作岗位也有着很大的帮助。向他人虚心求教，遵守组织纪律和单位的规章制度，与人文明相处等一些做人处事的基本原则都要在实际生活中认真的贯彻，好的习惯也要在实际生活中不断培养。这一段时间所学到的经验和知识大多来自公司领导和老师的教导，这是我一生中的一笔宝贵财富。
最后，这次调查实践也让我深刻了解到，在工作中和同事保持良好的关系是很重要的。做事首先要学会做人，要明白做人的道理，如何与人相处是现代社会的做人的一个最基本的问题。对自己这样一个即将步入社会的人来说，需要学习的东西还有很多很多。我只有通过不断实践，才能使自己更加成熟。